小区业委会和物业管理公司是基层治理的最基础力量，通过业委会和物业管理公司的有效运行，可以实现小区居民的自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，进一步增强基层社会治理的活力。加强小区业委会和物业管理公司建设，可以把矛盾纠纷尽量化解在基层、化解在萌芽状态，推进无信访小区建设；可以组织、动员各方力量，推进文明城市创建、文明小区建设；可以促进邻里互助，加强和谐小区建设，不断增强居民的获得感、幸福感、安全感。

一、我区小区业委会和物管公司建设情况及存在问题

目前我区共有物业管理服务企业111家，共组建小区业主委员会224个，共有物业管理小区257个、物管面积2101万平方米，其中实行高标准物业收费的小区69个，占比27%；一级物业收费标准的小区31个，占比12%；二级物业收费标准的小区54个，占比21%；三级物业收费标准的小区41个，占比16%；四级物业收费标准的小区62个，占比24%。存在的主要问题是：

（一）小区业委会成立难、运行难。一是小区业主委员会成立难。由于小区业主委员会成员大多是兼职且无报酬，多数居民不愿意担任业主委员会成员和领导。二是小区业主委员会良性运行难。已成立的业主委员会中，部分人员缺乏相关专业知识，对业主委员会职能作用并不熟悉，维权意识较弱、没有认真履责；少数业主委员会成员因为利益驱动乱作为，损害业主整体利益，造成业主委员会、广大业主和物业管理公司三者之间错综复杂的矛盾。三是对业主委员会工作指导不力。有关单位有时怠于履行职责，放任小区管理长期“群龙无首”和业主委员会“有名无实”的局面，损害了小区业主利益。

（二）新交付房屋开发商遗留矛盾多。一是近年来交付的房屋质量问题较多。由于部分开发商赶工期、降低成本，造成房屋质量下降，如屋顶漏水、外墙渗水等，地库沙化等后期修复难度大。二是开发商不兑现承诺。部分开发商为便于房屋的销售以承诺给予业主各种利益的方式进行促销，但在房屋交付后却不履行承诺，引起业主不满，部分承诺本身甚至就属于违法行为，从而引发后续矛盾。三是开发商不愿意承担相应的责任。出现问题时，开发商往往不愿承担责任，物管企业又无力也无法解决，结果是业主将主要矛盾聚集到物管企业身上，造成“开发商生病，物管企业吃药”，物业服务投诉量增多。

（三）物业管理公司资质低、管理差。目前，不少小区存在“物业管理公司资质低、管理跟不上——费难收、缴费率低——服务跟不上，居民反响强烈”这种恶性循环的状态。

二、对策与建议

（一）切实加强对小区业主委员会的领导和指导。街道、社区要对成立业主委员会工作高度重视，对业委会选举、成员任职条件、决策运行程序等方面作出具体指导，推动小区内部事务管理公开化、透明化，激发业主参与管理小区事务的积极性。探索建立业委会党建引领新机制。充分发挥党建引领作用，探索建立业委会党支部，选优配强业委会党支部书记，重点从优秀的退休干部、居民党员骨干、退伍军人中挖掘和培育，把有热情、有公心、有能力、有威信的党员推选为书记。对损害群众利益的业委会成员要严肃问责，及时清退。建立社区、业委会、物业三方联席会议制度。建立社区干部包联小区制度，每月定期召开社区、业委会、物业公司联席会议处理小区重大事情，形成“民情民意三方联访、重大事项三方联议、民生实事三方联办、矛盾问题三方联调”的良性互动机制。

（二）严把新交付房屋的质量关。组织社区居委会参与小区竣工综合验收。小区建设任务完成后，小区内排水排污、道路、绿化、环卫设施、社区公益性用房、物业管理用房等公共设施的配备情况应该由社区居委会参与综合验收，并签署意见。对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，社区居委会有权提请予以纠正。加强开发商问题整改工作。对于开发商遗留问题，要由政府相关部门牵头协调，必要时采用行政手段，责令、督促房开公司解决问题。对房开公司已破产的开发小区，建议政府从城市建设维护费中划出一部分解决开发商开发遗留的问题。

（三）进一步提高物业管理水平。一是要完善物管公司监管的配套政策体系。补齐物业监管政策短板，尽快出台物业管理监管办法，设立物业管理招投标市场准入条件和黑名单制，把好市场准入关。二是推动物业服务品质整体提升。定期公布一批金牌物业服务企业和物业服务示范项目，带动形成示范项目引领、行业争先创优的竞争格局，以点带面推动行业整体提升。三是完善物业收费规范体系。引导物业服务企业根据服务和价格标准，提供差异化、可量化的物业服务，实现物业服务收费内容“可视化”。鼓励物业服务企业延伸开展个性化增值物业服务，推动物业服务向高品质、多样化升级。

金超委员：

您在区政协五届三次会议期间提的《加强小区业委会和物管公司建设进一步夯实社区基层治理基础》（第143号），区政府已交由我局办理，现将有关情况答复如下：

正如您在提案中所说，加强业委会和物业企业的管理是提升社会治理的重要一环。下一步，我们将从以下几点推动推动业委会和物业企业的规范运作。

加强物业行业监管。一是开展住宅小区物业项目综合考评，建立并完善区住建局牵头，街道和社区参与实施，小区业主广泛参与的住宅小区物业管理项目考核评价工作机制。以月度检查、季度通报、年度考核形式对住宅小区物业服务进行考核评价。加大考评结果公开和应用力度，促进住宅小区居住品质整体提升。二是加强物业服务企业选聘和退出管理，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境。三是严格实施“菜单式”物业服务机制，对照“菜单”内容进行核实，确保物业企业按照物业服务约定提供物业服务。

二、规范前期物业管理。进一步明确前期物业责任与义务。我局将强化前期物业监管，督促物业公司按照《临时管理规约》、《前期物业服务合同》约定的事项，做好维护小区秩序、管理公共设施、保障居民安全等职责。同时，要求物业管理公司按照《衢州市物业管理条例》要求，将公共收益进行单独列账，及时将维修、保修、公共收益支取等相关事项告知业主。在业委会成立之前，物业公司也应该积极与业主进行沟通，了解业主的需求和意见，并及时回应和解决问题，今年以来已就相关事项对3家物业公司进行约谈。

三、谋划物业监管系统。我局将谋划物业监管平台迭代升级，进一步聚集群众投票表决、事务公开、业务办理等行业诉求，以解决我区物业管理中物报修程序繁琐、小区公共收益管理不规范等“痛点”“难点”为切入点，加强物业行业监管，提高人民小区生活品质，为住宅小区的安全有序运行和物业行业的高质量发展提供系统支撑。

四、加强多方协同，积极化解矛盾。建立社区、物业企业、业主代表的定期沟通、问题协调机制，确保物业公司制定的各项管理规定符合法律法规和小区实际情况，并充分考虑业主的权益和利益。同时针对新交付小区较为突出的房屋维修的问题，要积极联动房开公司，及时处理问题，避免问题未及时处理，引发群体投诉事件。

感谢您对柯城经济社会发展的关心，希望您继续为柯城区高质量发展建设四省边际共同富裕先行示范区建言献策。

衢州市柯城区住房和城乡建设局

2024年6月9日