党的二十大报告强调，要“健全共建共治共享的社会治理制度”，习近平总书记关于城乡社区工作也做了重要指示，全省现代社区建设工作推进会省委易炼红书记强调要以共建共治共享为导向推动城乡社区建设，让城乡社区成为让人民群众舒心、省心、暖心、安心、放心的幸福美好家园。但因受大环境影响，近期各地出现新交付小区交房率不高、业主不满房开公司到处投诉，甚至出现拉横幅争取权益的极端事件。业主收房后，也因装修问题与物业公司争争吵吵，管理矛盾较为突出。入住的家园一开始就让居民烦心、糟心、窝心，此类问题的出现不利于和谐现代社区建设，与协同高效的社会治理共同体的打造相去甚远，需引起重视。

一、主要问题

（一）新交付小区业主与房开、物业公司没有有效对话平台。根据规定，业主委员会成立条件有三种：小区入住率达到50%以上的；小区首批物业交付满2年入住率超过30%的；小区首批物业交付满3年的，故目前新交付小区将面临一段较长时间的业委会空白期。因此，新小区业主收楼时发现小区降标减配、基础设施不完善等质量问题，装修、安全、停车、噪音等物业问题没有中间人协调，有效对话平台缺失。

（二）业主自发的各类维权方式容易引发舆情激化矛盾。对新楼盘交付中存在的问题，在没有业主委员会期间，合理的维权途径可以向住建局物业科投诉，可以与房开公司、物业管理公司协商解决，也可以提交仲裁机关仲裁或对开发商、物业公司提起民事上的违约或侵权之诉，但这些都费时费力，牵扯业主很多时间和精力。更多业主通过12345、市长信箱、媒体等反映、有的业主还自制视频，通过抖音微信等进行发布，极易引发舆情。若业主与房开公司物业公司交涉不成，还易演变成妨碍扰乱公共秩序的行为，如在小区门口自制标语张贴、拉横幅、静坐集会等，更严重者，还可能发生业主们与开发商、物业公司人员的肢体冲突，甚至是大规模的殴斗，造成人身伤害。

（三）新交付小区自治管理的空白最终损害的是全体业主权益。小区是全体业主的家园，业主肯定希望将小区建设的宜居、美丽，支持物业公司按章管理，但因业主委员会的缺失，缺乏有效对话平台，信息也不对称，业主与前期指定的物业服务方还远未建立信任关系。物业管的松，野蛮装修降低小区品质埋下安全隐患；物业管的紧，业主与物业矛盾产生也为后续管理健康运行带来不利。

二、意见建议

为破解新交付小区业主委员会的缺失，建议成立临时业主代表工作委员会，搭建业主与房开与物业公司的良性对话平台，构建和谐美好小区。具体建议如下：

（一）建立重要信息公开平台，保证业主知情权。建议由政府主管部门牵头，要求物业公司在临时业主代表工作委员会成立前建立相关信息平台，通过信息的及时发布构建业主与物业信任关系，从而为后续物业管理健康运行提供基础。

（二）制定出台临时业主代表工作机制管理办法，破解业主自治的真空期。由主管部门住建局牵头制定办法，明确临时业主代表工作委员会产生程序、权利、职责等，从而保障临时业主代表工作机制合法合规、保障业主代表与房开、物业公司平等对话，协商解决争端和分歧。

（三）压实属地责任，引导业主通过合法合理途径维权。在临时业主代表工作机制运行前，由小区属地乡镇（街道）及相关职能部门，积极引导，协调化解处理业主与房开、物业公司的矛盾，避免极端或不文明事件出现。

曾伟珍委员：

您在区政协五届三次会议期间提的《破解新交付小区自制管理真空的建议》（第30号），区政府已交由我局办理，现将有关情况答复如下：

正如您在提案中所反映的情况，新交付小区当前确实存在前期物业管理不到位，信访投诉事项频发、业主公共利益未有效保障等相关问题。下一步，我们将从以下几点推动新交付小区规范管理工作。

进一步明确前期物业责任与义务。我局将强化前期物业监管，督促物业公司按照《临时管理规约》、《前期物业服务合同》约定的事项，做好维护小区秩序、管理公共设施、保障居民安全等职责。同时，要求物业管理公司按照《衢州市物业管理条例》要求，将公共收益进行单独列账，及时将维修、保修、公共收益支取等相关事项告知业主。在业委会成立之前，物业公司也应该积极与业主进行沟通，了解业主的需求和意见，并及时回应和解决问题，今年以来已就相关事项对3家物业公司进行约谈。

二、引导小区成立“临管会”。根据《关于印发<业主委员会选址程序指引>等八项工作规范的通知》，目前小区临管会成立程序、相关责任体系都已建立，但在实际推进中，确实目前成立的较少，今年以来我局已积极引导小区成立“临管会”，今年先后完成了礼贤未来社区、云栖新语等多个小区“临管会”的成立。

三、加强多方协同，积极化解矛盾。建立社区、物业企业、业主代表的定期沟通、问题协调机制，确保物业公司制定的各项管理规定符合法律法规和小区实际情况，并充分考虑业主的权益和利益。同时针对新交付小区较为突出的房屋维修的问题，要积极联动房开公司，及时处理问题，避免问题未及时处理，引发群体投诉事件。

感谢您对柯城经济社会发展的关心，希望您继续为柯城区高质量发展建设四省边际共同富裕先行示范区建言献策。

衢州市柯城区住房和城乡建设局

2024年6月9日