张明代表：

您在区人大十届三次会议期间提的《关于成立城市小区业委会联盟的建议》（第60号）建议区政府已交由我局办理，现将有关情况答复如下：

您建议中所提及的前期物业管理不到位、业主委员会运行不畅的问题。确实是我区在物业管理上的痛点、难点问题。

下一步我局也将对该问题进行研究，从以下几个方面加强管理。

加强行业监管。一是开展住宅小区物业项目综合考评，建立并完善区住建局牵头，街道和社区参与实施，小区业主广泛参与的住宅小区物业管理项目考核评价工作机制。以月度检查、年度考核形式对住宅小区物业服务进行考核评价。加大考评结果公开和应用力度，促进住宅小区居住品质整体提升。二是加强物业服务企业选聘和退出管理，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境。三是严格实施“菜单式”物业服务机制，对照“菜单”内容进行核实，确保物业企业按照物业服务约定提供物业服务。优化物业监管系统。我局将谋划物业监管平台迭代升级，进一步聚集群众投票表决、事务公开、业务办理等行业诉求，以解决我区物业管理中物报修程序繁琐、小区公共收益管理不规范等“痛点”“难点”为切入点，加强物业行业监管，提高人民小区生活品质，为住宅小区的安全有序运行和物业行业的高质量发展提供系统支撑。加强三方协同。引导物业企业、小区业委会参与基层治理，进一步壮大基层治理力量，同时结合小区公共收益管理专项整治工作，切实提升小区治理水平，提高居民幸福感、满意度，破解小马拉大车困局。

四、关于您提出的成立业委会联盟的建议。我局也将认真研究，由于目前房地产协会由市住建局负责管理，相关建议我也将与市住建局进行沟通同时我局下一步也将和物业管理协会进行联动，进一步推动行业发展建设以及行业自律建设。

感谢您对柯城经济社会发展的关心，希望您继续为柯城区高质量发展建设四省边际共同富裕先行示范区建言献策。

衢州市柯城区住房和城乡建设局

2024年6月6日

人大建议：

随着社会、经济、城市建设的发展，城市小区越来越多，据不完全统计，全市小区超过1200个，和现有农村行政村数量大致相当，而城市小区人口已大大超过农村居住人口。其中，柯城区范围内（含智慧新城、智造新城柯城区管辖范围）约有小区三百多个，目前，已成立业委会的大约三分之一以上，仍有不少小区鉴于各种原因未能成立业主委员会，由社区代管。而已成立业主委员会的，三分之一左右发挥作用正常，仍有大部分小区的业主委员会名存实亡或者工作不规范，导致小区管理存在或多或少的问题。

目前，虽然我国的《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《衢州市物业管理条例》等法律法规对小区业主大会、业主委员会等有相应的规定，但由于小区自治的模式仍不成熟，业委会选举、对小区管理仅仅停留在程序合法的层面，如何通过小区业主委员会、业主大会更好地实现真正意义上基层党组织领导下的业主自治，值得探索。

一、设立业委会联盟的重要性和必要性

从目前情况看，大部分小区业主委员会的成立都是由于房开遗留问题或者房开所请的前期物业管理存在问题，业主与物业或房开矛盾尖锐而导致业主需要维权要求成立业委会，而发起成立业委会的大部分业主是维权代表。而且，业委会成立之后，所做的第一件事就是更换物业，降低物业费，最后导致小区管理恶性循环，小区物业管理服务质量越来越差，业主有意见，然后业委会辞职。出现大部分新小区物业服务较好向衰败发展，形成了一系列的社会矛盾。

其次，有的小区虽然业委会成员有爱心有公心，但鉴于大家都是业主，存在不敢管事，或者工作能力水平有限，心有余而力不足，管不好事的。时间久了，业主对业委会失去信心，也会出现这样那样的问题。

三是少数业委会委员假公济私乱作为，造成小区业主共有资产收益减少或中饱私囊，群众反映强烈。

从12345市长热线投诉的情况看，小区管理和物业服务所产生的问题居高不下，社会矛盾从农村向城市转移已是不争的事实，务必引起党委政府的高度重视。因此，如何进一步规范小区业主委员会的成立、小区业委会如何开展工作、业委会的职权利如何界定，都成立社会管理的一个新课题。因此，在目前法律刚性、行政规范模糊的情况下，有必要在区委社建委、组织部、住建、民政局等部门的牵头下，成立区城市小区业委会联盟。

二、业委会联盟的主要工作任务和职责

1、协助住建部门调查研究小区自治、物业服务出现的新问题；

2、协助各街道社区指导各小区业主大会的召开和业主委员会的选举；

3、协助住建部门起草小区管理的各项政策性文件，指导小区业主委员会对小区公共收益的管理使用；

4、指导各小区业主委员会对物业维修资金的审查审核；

5、负责对全区新上任业主委员会成员的培训和业务指导；

6、在业主委员会委员中选拔一批小区管理的能手组成专家组，参与各小区物业服务企业的招标评标工作；

7、其他工作

三、业主委员会联盟的框架设想

由区委社建委、组织部、民政局指导，区住建局负责牵头成立，联盟的主要成员为现有各小区业主委员会主任、法律专家、部分物业经理组成。

联盟负责人可以由退居二线的住建部门领导或其他跟小区管理有关的部门领导担任。

联盟内部可以设立：

1、政策法规组，负责小区管理、物业服务等法律法规、政策的解读和研究；

2、业务指导组，负责小区业委会成立的指导、业委会成员的培训、与电梯协会、梯媒广告公司谈判；

3、有礼小区评选组，负责区级物业服务优秀示范小区、有礼小区的评比；

4、矛盾调解组，负责小区业委会与物业公司矛盾的调解；

5、其他需要解决的问题。