孙晓青代表：

你在区十届人大三次会议期间提的《关于小区物业管理存在的问题与建议》（第23号），区政府已交由给我局办理，现将有关情况答复如下：

物业管理行业关系群众日常生活，关系群众安居乐业，最近几年国家在物业管理行业的放管服力度比较大，先后取消了物业服务企业资质许可制度、物业管理师资格考试制度等，大幅降低了物业管理市场准入门槛，国家出台的这些措施，极大地刺激了物业管理市场主体的发展，市场主体增速明显。

2017年，国家将物业服务企业资质审批全部取消后，市场准入条件进一步放宽，新注册的物业企业无需进行资质审批，相当数量的物业服务企业存在规模经营不足，风险抵御能力弱等共性问题，由此造成的物业服务企业内部管理薄弱，经营不规范，以及员工素质普遍不高等问题导致了一些物业服务企业服务水平普遍不高，矛盾纠纷多等问题。近年来，随着市区房地产市场的不断发展，居民对物业服务品质的要求也在不断提高，我市物业服务市场为适应这一变化，正在从低、小、散向专业化、规模化、高端化的方向发展。对于物业管理市场发生的变化，我区在积极地采取措施，及时适应市场变化，调整监管方式，促进行业的健康发展。您提出的几点建议，抓住了当前物业管理市场发展的主要矛盾，具有一定的可行性和操作性，对我们的工作具有很好的指导意义。为进一步提升柯城区物业服务水平，我们采取了一下几项措施：

一是加强前期物业保修监管。近年来，建设单位开发遗留问题一直是物业管理纠纷焦点。对此，2020年起施行的《衢州市物业管理条例》规定：一是进一步明确建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。要求建设单位在物业竣工验收前，一次性缴纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金，作为物业维修费用保证，同时细化了保修金使用程序。二是进一步强化物业项目承接查验要求。明确物业交付使用前，建设单位需在属地物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，确认现场查验结果。承接查验中发现的问题，由建设单位及时整改。

二是健全物业服务体制和工作机制。鉴于目前物业管理方面存在一些问题矛盾，区住建局、街道、社区、业主委员会和物业服务企业建立了联席会议制度，及时处理物业管理中出现的问题，有效化解物业服务矛盾纠纷。

三是建立党建引领的小区治理新模式。为进一步加强党建统领小区治理工作，提升物业管理小区、提高业主委员会管理的规范化制度化水平，市里制定了《关于印发〈业主委员会选举程序指引〉等八项工作规范的通知》（衢住建办〔2020〕72号）等，从制度层面切实加强党对业主委员会的领导，推进小区业主委员会党的组织和工作覆盖，推动落实“双向进入、交叉任职”工作，深化党建联建推动协同治理。街道(镇乡)、社区党组织采取多种形式重点抓好业主委员会党组织组建工作，强化业主委员会履职监管。加强业主委员会人选的组织把关，要求新组建或新换届业委会中党员比例一般不低于50%，业委会党支部书记一般由党员业委会主任担任。建立相关部门共同参与的业主委员会委员候选人资格审查制度、业主大会、业主委员会决议行政纠错制度、红色物业联盟联席会议重大事项合议制度、小区公共资产管理制度、财务监督制度和业主委员会委员任职培训制度等。同时，充分发挥党员先锋模范作用，鼓励引导小区党员在业主委员会筹建、换届改选、日常运作及物业管理、纠纷协调等工作中自觉接受社区党组织的领导，推动机关和企事业单位在职党员到社区报到，通过法定程序担任业主委员会委员，参与业主委员会工作。

四是夯实法治基础加快配套文件等出台。2020年3月1日实施的《衢州市物业管理条例》是我市业主组织、物业管理、使用维护及其监督管理的重要地方法规依据。为适应《中华人民共和国民法典》和我市物业管理新形势需要，目前我市正在起草《衢州市物业管理招投标管理办法》、《衢州市住宅专项维修资金管理办法》、《衢州市住宅物业保修金管理办法》。区里已出台《柯城区普通住宅小区菜单式服务收费标准》，菜单式服务标准配套菜单式收费标准，让业主花钱买服务消费得更加明明白白。

规范管理,制度先行。目前，衢州市正在开展物业管理各项配套法律法规的修订工作，我局将在参与修订的过程中针对您提出的问题，并综合各方面的意见，积极向上级有关部门提出针对性的修改建议，为今后更加有效地开展监管工作提供强大的制度保障。

同时，我局也将向柯城区政府进行反映，建议在区政府的统一领导下，由住建、发改、市场监管等有关部门一同开展对物业的后续监管工作，并与街道、社区加强协作，强化监管力量。

规范业主委员会运作，维护业主利益，规范小区物业管理，是现代化小区发展的需要，也是我们的愿望和职责所在。同时，我们也希望社会各界都来关注物业管理工作，共同推进我市物业管理事业的发展，希望今后能继续得到您对物业管理工作的关心与支持，多给我们提出宝贵的意见和建议。感谢您对柯城经济社会发展的关心，希望您继续为柯城区高质量发展建设四省边际共同富裕先行示范区建言献策。

衢州市柯城区住房和城乡建设局

2024年6月6日

人大建议：

随着现代城市化发展，越来越多的人住进了住宅小区，物业管理和服务水平的好与坏，直接影响居民的生活质量。然而由于各方面原因，业主与物业之间矛盾频发，由此各类信访件也频频发生。

一、目前物业管理服务工作存在的问题

1、开发商遗留问题给物业管理服务工作造成的隐患。因各种名原因，未能严格按图纸设计施工，公共配套设施不完善，有的房屋甚至出现质量问题，损害了业主利益。问题出现后又不能得到及时解决，引发业主与物业之间的矛盾。

2、物业管理服务不规范、不到位。有些物业公司自身管理水平较低，从业人员素质不高，很多人没有通过专门培训，服务不规范，追求短期效益，眼前利益，重收费，轻管理。有的物业企业未按合同约定履行。出现各类问题，物业多以推诿态度来应付业主提出的问题，造成业主对物业失去信心，引发业主不满。

3、监管重视程度不够，未履职到位。由于物业管理不到位，在小区内常常出现乱搭乱建、乱停乱放、破坏绿化、占用公共设施等现象，居民反映强烈，物业公司有的只是口头劝告甚至不做任何处理，缺乏有效的治理手段。一些职能部门监管不给力，给物业管理也增添了难度。

二、完善物业管理服务工作的建议

1、强化职能监督，加大对开发商的监管力度。

住建部门要在建设源头上严把质量关，严格要求开发商按照设计图纸施工，杜绝偷工减料、降低公共配套设施标准等行为发生，确保工程质量经得起时间和用户的检验；严格小区验收交付使用，实行责任追究和责任倒查制度，从源头上为将来的物业管理服务顺利开展铺好路。

2、规范物业行为，提高物业服务水平。

住建部门对物业企业要严格资质管理和市场准入，把考核与公司信用有机结合，形成有效的监管机制。定期对物业公司进行业务指导和培训，提升物业公司管理水平和从业人员职业素质，促进物业企业提供优质服务。对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业公司，给予通报批评，责令限期整改。监督物业企业在小区设立公告栏、宣传栏，将相关政策、服务标准、收费支出等情况向业主公开；设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，以此规范物业企业按照合同约定的服务标准进行服务。

3、创新手段，落实责任。

加大物业管理法律法规宣传力度，坚持正确的舆论导向，通过媒体等客观公正地引导居民对物业管理的正确理解。相关职能部门要各司其职，联合联动，共同解决物业管理工作中出现的问题和矛盾。