吕忠清委员：

你在区政协届五届一次会议期间提的《关于推动住宅小区自治和物业管理改革创新试点工作的建议》（第1号），区政府已交由给我局办理，现将有关情况答复如下：

如您所述，当前物业管理领域的确存在较多的问题和矛盾亟待解决。物业管理是一项比较复杂的综合管理工程，其中牵涉到多个管理部门。近年来，在市区两级政府的领导下，我局会同相关部门通过各种途径和方式来不断规范物业管理行为、完善市区物业管理监管体系。

一、针对您提出的市区物业管理现状存在的问题。

目前我市正在制定《衢州市住宅物业服务招投标实施办法》，并已于2021年10月11日—2021年10月18日，将《衢州市住宅物业服务招投标实施办法》(征求意见稿)面向社会公开征求意见。待《办法》出台后，将通过全面实施物业服务招投标制度，结合已经启动的物业企业信用信息动态考核建立物业企业奖惩制度，为我市物业服务行业提供公开、公平、公正的平台，通过良性竞争提升我市物业服务水平。

同时为加强对物业管理活动的监管，我局根据浙江省及市、区关于抓好“县乡一体、条抓块统”改革试点工作要求，创新“属地管理+行业监管”新模式，自2020年8月10日起，陆续与全区9个街道办事处签订委托管理协议书，由我局物管中心安排人员下沉到各街道专职开展物业管理相关工作，进一步充实了对物业服务企业监管的力量，提高了监管力度。

二、针对您提出的对策和建议。

在推动小区自治的“两个转变”方面。近年来，在区委区政府的领导下，区住建局与相关街道相互配合，积极探索老旧小区管理新模式，例如2021年率先在荷花街道荷花小区试点实施“国资+社区”小区物业管理模式，成立国有企业“衢州市民欣物业服务有限公司”，将临近的几个零星开放式小区纳入统一管理。该模式通过逐步推广扩大，目前已有5个小区（荷花小区、昌和家园、斗潭家园、花港家园二期）实现国资物业管理。又如双港街道另辟蹊径，探索实施“六禾港盟”发展模式，按照“强村联盟、支部主导、公司运营、党员管理、村民入股、按比分红、街道监管”原则，统一调配各村社及辖区内人力物力财力，突破村域限制，有效整合优势资源，承接了双港社区、美港社区40余个小区的物业服务管理，实现基础性服务“三有”（乱了有保安、坏了有保修、脏了有保洁）和个性化服务“三管”（家政服务有人管、老小照料有人管、小修小补有人管），探索出一条“社区+公司”“城市+农村”的大社区党建治理体系。

在全面加强小区党组织建设方面。2018年以来，我市通过深化打造“红色物业联盟”工作体系，将“红色物业联盟”作为小区治理的利器，坚持一根红线贯穿到底，以小区支部建设为引领，把小区物业、业委会、网格、社会组织、志愿者等力量统起来，形成小区治理共同体。一是建强“一贯到底”的红色组织。搭建“街道大工委-社区大党委-小区党支部-楼道党小组”四级组织体系，全区339个小区、6300个楼道实现党组织全覆盖。二是建好“一核多元”的红色联盟。深化打造“红色物业联盟”，以小区党支部统领业委会、物业、社会组织等各方力量，通过基层组织全覆盖、党员力量全发挥、治理主体全汇集，探索出党建统领下的社区共治有效模式。三是开好多方联动的联席会议。建立“1+3+N”的“红色物业联盟联席会议”制度，每季度定期召开会议，共同协商解决小区治理中遇到的问题（“1”就是小区支部牵头，“3”就是业委会、物业公司、网格员三个主体，“N”其他需要参与的主体，如联系单位、社会组织等。）四是做好党员报到和党员亮身份。以线上“邻礼通”基层治理应用平台为依托，通过线上+线下的方式，推动1.36万名党员到小区报到、亮身份、做表率，鼓励党员参与小区治理。同时，在选举组建小区业主委员会的过程中，原则上要求业委会半数以上委员必须是党员，从而加强党对小区事务的引领作用。

在制定地方性行业标准方面，2021年8月，衢州市住房和城乡建设局根据《民法典》、《物业管理条例》、《衢州市物业管理条例》等有关法律、法规规定，制定《衢州市普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》进一步提升物业服务质量，推进我市普通住宅小区物业服务标准化，为开发建设单位和业主选聘物业服务企业提供参考，让物业服务管理的参与各方有章可循，有标可依。

在加强对小区物业管理服务和小区自治的监管方面。柯城区充分发挥“红色物业联盟”既有优势，以小区党支部统领业委会、物业、社会组织等各方力量，通过基层组织全覆盖、党员力量全发挥、治理主体全汇集，探索出党建统领下的社区共治有效模式，小区业委会候选人资格、小区重大事项决策必须先报社区审查、事中接受社区监管、事后上报社区备案。

在改革小区财务管理体制方面。按照国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。如果采用包干制，收取的物业管理费属于物业公司的经营收入，物业费的盈余和亏损均由物业公司享有和承担。如果采用酬金制，物业公司在向业主收取的物业管理费中，按约定比例或者金额提取酬金作为物业公司的经营收入，其余全部为物业公司代管的业主共有资金，全部用于物业服务合同约定的支出。物业费结余由业主享有，物业费不足由业主承担。

目前，我市物业管理收费整体上采用更为简单易行的包干制模式。虽然酬金制优点更为明显，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业公司专业化水平的提高，更有利于维护业主的权益，使业主委员会（业主）与物业公司的关系彻底成为雇佣与被雇佣的关系，可以大大增强物业管理公司的服务意识。但是实行酬金制需要有组织机构健全且运行规范的业主组织与之相配套，而目前从整体上看，业主组织的建设还很不完善，运行还不够规范，特别是缺乏一套针对业主委员会这类民间自治组织管理的法律法规来规范业主组织的运作。

为此，我局在参与指导选举（换届改选）业主委员会的过程中，在《管理规约》将小区公共收益分配及使用等各类事项进行明确约定，经小区业主大会讨论通过后予以实施。另一方面，我们将鼓励有条件的小区选择酬金制的物业收费模式，逐步提升市区物业服务质量。

在小区数字化应用及治理方面，柯城区自2018年以来重点打造和推广“邻礼通”平台，始终坚持需求导向，不断拓展场景应用，重点做好报事报修、投票选举等与群众相关度高的应用。今年来，全区有60个物管小区开通“邻礼通”缴费功能，“邻礼通”代收物业费58.22万元；报事报修345件，其中物业服务企业事项187件，办结率100%；开展居民议事表决投票和志愿活动发布182起，参与人数3000余人。

在推动职能部门执法进小区方面，“红色物业联盟”于2021年推进关于开展“执法进小区”工作的实施意见，各区块街道，市县两级综合执法、住建、公安、消防、生态环境、市场监管等职能部门主要受理日常巡查发现或群众举报投诉的涉及小区噪音扰民、违法搭建、违法装修、破坏绿化、占用消防通道、“僵尸车”、违规充电、违规遛犬、违规饲养家禽、乱张贴、违法经营、物业纠纷等问题。由街道负责牵头组织实施“执法进小区”工作；负责组织召开联席会议、组织协调联合行动；建立完善各项制度体系；协调解决社区反映及“邻礼通”上报的难点问题。社区负责所辖小区日常网格巡查和“邻礼通”报事报修信息研判；梳理研判存在问题，分类建立台账，根据实际情况上报。综合执法部门负责查处乱堆乱放、违法搭建(装修)、破坏绿化、违规遛犬、违规饲养家禽等违法行为。住建部门负责监督指导小区物业开展管理工作；指导小区保持基础配套设施完好整洁、推进小区美化、合理设置公益广告；指导小区物业做好生活垃圾定点投放、定时清运、分类收集工作。公安部门：负责支持配合小区开展整治行动；做好治安保障和“僵尸车”治理工作；负责从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的噪声的监督管理；查处损坏公共设施行为。消防部门：负责督促小区物业企业做好消防工作；负责查处占用消防通道、违规充电、违规停放电瓶车等违法行为。生态环境部门负责小区周边商业经营单位边界噪声、超标排放的监管。市场监管部门负责查处小区内的违法经营和违规使用电梯等行为；负责小区周边餐饮业的监督管理。

感谢您对柯城经济社会发展的关心，希望您继续为柯城区高质量发展建设四省边际共同富裕先行示范区建言献策。

衢州市柯城区住房和城乡建设局

2022年6月22日