傅嘉良委员：

你在区政协四届五次会议期间提的《关于加强居民小区物业管理的提案》（第14号），区政府已交由给我局办理，现将有关情况答复如下：

近年来，随着城市化进程的不断加快，物业管理在城市管理中的重要作用已日益凸显。物业行业的稳定健康发展，不仅有利于改善人民群众的居住和工作环境，也有利于提升城市品位、提高城市管理水平。由于物业管理工作与人民群众生活息息相关，工作内容错综复杂，我局正在积极努力采取措施规范行业，扶持行业健康有序发展，推进物业管理体制创新，但也同样看到了行业发展过程中存在的一些问题，正如您在提案中所述，虽然物业管理工作受到各级党委政府及相关职能部门的日益重视，但目前物业管理与小区业主之间无论是提供服务，还是接受服务，都面临许多亟待解决的问题。

目前，我区物业服务行业市场需求较大，准入门槛不高，2017年资质审批全部取消后准入条件又进一步放宽，造成了我区目前物业管理公司数量多但规模小的现状，新注册的物业管理公司无须进行资质审批，相当数量的物业管理公司存在规模经营不足，经营方式单一，风险抵御能力弱等共性问题，并且内部管理薄弱、经营不规范，以及员工素质普遍不高等导致一些物业管理公司服务水平普遍不高，矛盾纠纷多等问题。但与此同时也呈现出几个可喜的变化，即高等级成规模的物管小区逐年增多，新交付小区的品质稳步提升，物业管理现代化水平逐年提高。

您在提案中提到的物业管理方面存在的问题与建议，也正是我们一直都想解决的问题，我局为进一步规范和提升物业管理活动，通过努力也做了一些工作。

一、关于修订《物业管理条例》的建议，一是我市目前施行的《衢州市物业管理条例》是2019年9月26日衢州市第七届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审议通过并经2019年11月29日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准，自2020年3月1日起施行。条例中规定建设单位应当在取得商品房预售许可证前，依法通过招投标方式选聘前期物业服务企业。建筑物总面积小于五万平方米或者投标人少于三个的物业管理区域，经县级物业主管部门同意，可以采用协议方式选聘物业服务企业。目前市住建局已在起草《衢州市住宅物业管理项目招投标实施办法》、《前期物业服务合同》示范文本等8个《衢州市物业管理条例》的配套文件，现已在征求意见阶段，8个配套文件今年年中能完成并出台，实施后将打破“谁开发谁管理”的问题。二是更换业主委员会和物业公司根据《民法典》第二百七十八条规定由业主共同决定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、关于规范业主委员会的人员组成和选举的建议，截至目前我区成立业委会的小区已达147个，在这些已成立的业委会中，有部分业委会因各种原因并未完全履行职责。对此，我局物管处一直在积极探索规范业委会运作的新举措。根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《衢州市物业管理条例》、市住建办﹝2020﹞72号关于印发《业主委员会选举程序指引》等八项工作规范的通知规定，一是建立红色业委会制度。按照“三优先、两侧重”（拥有业主身份的社区网格员、“退二线”领导干部、优秀党员骨干优先推荐为业委会主任，业委会成员侧重于在职党员干部、网格支部党员）的原则，建立“红色业委会”，严把政治关，力争业委会委员中党员比例不低于50%。二是建立业主监督委员会制度。在前期议事规则和管理规约里就明确业监会选举事项，在考虑业监会组成人员时，以网格长、网格员、网格支部书记及在职党员为主。三是强化街道、居民委员会的指导监督作用。在指导业委会的日常工作中强化街道、居委会的属地管理作用,向业委会明确街道、居民委员会在业委会的日常运作中进行业务指导和监督管理的必要性。四是为了不断提高业委会委员工作能力，要求他们建章立制，制定相关运行制度，明确业委会成员各自职责。

三、关于制定物业管理收费标准的建议，衢州市区目前参照施行的还是市物价局、市住建局《关于调整衢州市区物业服务综合费标准的通知(衢价房[2009]11号）》中的物业费收费标准，跟目前的市场收费标准相比已经严重滞后。现阶段我市新开发的项目前期物业费收取标准基本采用在区发改局物价科备案制。小区业委会成立以后物业收费标准实行市场价，由业委会组织召开业主大会征求业主意见后双方自行协商确定。目前市住建正在起草新的物业服务收费标准，共有5个等级7个档次收费标准，届时可以由业主自行选择服务等级和相对应的收费标准。

四、关于建立物业管理的监督机制的建议，为进一步加强和规范我区物业管理活动，提升行业服务水平，我局也在努力探索物业管理新举措。一是为建立完善属地管理加行业监管机制，促进柯城区物业管理水平再上新台阶，结合我市街道（乡镇）“模块化”改革工作，发挥街道（乡镇）属地管理优势，更好的服务辖区内群众，我局于2020年8月将荷花街道辖区内的部分物业管理职能委托荷花街道作为试点管理，并与同年11月将智慧新城部分物业管理职能委托给白云街道管理，均取得良好的效果。今年5月将全面铺开，委托属地街道代履行物业管理职能。二是我区出台了《物业服务企业工作考核办法》，量化细化考核标准，围绕物业服务企业兑现承诺、履行职责、开展党建工作等情况进行考核评分，考核分数纳入“红黑榜”评分体系，我局每月发布一次物业服务企业“红黑榜”并在全区通报，对上红榜的物业服务企业，给予荣誉表彰；对上黑榜的物业服务企业，建议取消其在街道（乡镇）辖区的物业服务资格。“红黑榜”设立后，我区各物业管理项目服务质量和水平相对于之前已经有显著提升。

感谢您对柯城经济社会发展的关心，希望您继续为柯城区全面建成“首善之区、幸福之区、运动之区、奋斗之区”建言献策。

衢州市柯城区住房和城乡建设局

2021年4月20日

（联系人：王延，联系电话：0570-3020221）