《柯城区农民建房管理办法（试行）》解读
发布时间：2018-09-17 19:20
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信息来源：区府办
衢城农民建房怎么建？有啥建房条件？审批流程哪里看？……
近日，《柯城区农民建房管理办法（试行）》公布，办法对农房建房条件、建房标准、审批管理等作出规定。
柯城区城市规控区范围外的农民建房管理适用本办法。
农村宅基地归属农村集体所有，农民以集体经济组织成员名义提出申请，经依法批准，获得宅基地使用权。任何单位和个人不得私自侵占、买卖或以其他形式非法转让。
按照“区域乡村建设规划—村庄布点规划—村庄土地规划—村庄规划—农房设计”+“农村特色风貌导则”+“农民集聚点规划”的“5+1+1”乡村建设规划体系，统筹安排农民建房空间布局。农民建房必须符合土地利用规划和村庄规划。
根据《衢州市柯城区村庄布点规划修编（2014—2030年）》，将农村建房划分为“集聚点”“适建村”“限建村”“禁建村”四种类型，实行分类管控
村庄规划由乡镇人民政府组织编制，经村民代表会议讨论通过后报批。
农民建房应做到六不能四必须：不能在沿路沿河沿岸控制区内建房，不能在饮用水源保护区建房，不能在风景名胜区建房，不能占用优质耕地建房，不能在地质灾害隐患区建房；不能圈占大围墙建房；必须块状集中建房，必须限制建筑高度，必须统一建筑风格，必须美化绿化庭院。
加强农民建房风貌管控，规划部门做好柯城民居通用图设计，提供通用图集。农房设计要遵循安全、经济、适用、美观的要求，打造柯城民居特色。
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农民建房应当科学选址，尽量利用村内宅基地、空闲地以及其他未利用地；位于自然保护区、风景名胜区或者历史文化名村等区域的，应当符合有关保护规划。
以下区域纳入控制范围，禁止农民建房：
引导农村住房建设由沿路排布向中心镇、中心村和新型农民集聚点集聚。中心镇镇区集聚点原则上推行联建式与公寓式住宅相结合方式，集镇集聚点鼓励建设公寓式住宅，公寓式住宅原则上以多层为主，高层为辅，鼓励村民以宅基地换公寓进行集聚。
可申请宅基地建房的情形：
①父母原则上随农业户口子女申请建房，四世同堂的可分两户。
②有两个及以上儿子的，年满22周岁的儿子可单独分户。
③有两个及以上女儿，入赘招婿的女儿可单独分户。
不予受理申请宅基地建房的情形：
有下列情形之一的，可计入建房人口：
农民建房必须严格执行“一户一宅”原则，每户建筑占地应符合我区农民建房限额标准，新建房屋必须先拆除旧房（历史（传统）村落保护等政府特别规定除外）。
农房宅基地用地面积（按垂直投影面积计算）、总建筑面积标准：
上述每个户型均包含附属用房占地面积10平方米，一并纳入建房用地审批、确权面积。附属用房必须融入主房一体设计，一体施工，不得单独建造。
农村住房建设规划控制标准：
农民建房按村民申请、网格初审、乡镇会审、网格（代办）审批的程序执行。
柯城区农民建房审批流程图
村民向村级网格提出建房申请。
村级网格收到村民建房申请后，对照村庄规划进行初步审查。
异地迁建或拆旧建新的，在填写审批材料前必须及时办理房产、土地注销登记或与村委会签订拆除协议。因房屋结构或文物保护需要，确实难以拆除的，应将房产赠与或折价给当地村委会。村委会收回土地使用权，并依据法定文书或经公证的协议，办理房产和土地变更登记。
收到村网格提交的建房申请后，由乡镇人民政府牵头，组织规划、国土、综合行政执法人员进行联合选址、踏勘和会审。
农民建房推行网格代办审批、乡（镇）备案的程序，村网格按照乡镇人民政府会审表（详见附表2）全程代办审批。乡镇人民政府将完成农民建房审批的“一户一档”资料提交区规划、国土部门备份。
农民建房审批一律做到“四个带”。
农民建房申请经村网格初审后，符合审批条件的，在提交建房审批资料时必须提供其选择的农房通用图或委托设计的图件。乡镇人民政府审查方案的可行性，对符合农房风貌管控要求的予以审批，并将方案作为过程监管、竣工验收的依据。
村网格代办审批时应要求建房户提交与村集体组织签订的协议，协议中须包含有审批面积、建筑层数、建筑高度、外墙色调、排污接口、建筑垃圾清理、原有宅基地处置等方面的内容，同时，应缴存履约保证金。
农民建房申请经批准后，由属地乡镇人民政府将建房占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑风貌、建筑工匠等内容制成公示牌发给建房户。农民建房施工期间，应在建设现场的明显位置设置公示牌，接受社会监督。
将建房户主、建筑工匠纳入社会征信体系管理。由区住建局建立农村工匠协会，通过协会建立建筑工匠责任主体信用档案和责任追究机制，加强工匠队伍监管，开展建筑工匠不良行为的监督检查。
健全完善村规民约，落实建房履约保证金制度。由乡镇人民政府组织各行政村结合本村实际，将该项制度纳入村规民约，明确保证金收取额度和管理办法。
各行政村和个人不得截留、挪用、占用建房履约保证金，违者按有关法律法规进行责任追究。
各乡镇人民政府组织国土、规划、综合行政执法、村网格承担农民建房批后“五到场”管理，即：建筑放样到场，基槽验线到场，基础浇筑完成到场，一层完工到场，竣工验收到场。及时发现和查处未批先建等违法建设行为。
竣工验收合格后，建房户凭竣工验收意见书办理不动产登记。
未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行农民建房的，由属地乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；情节严重的，予以拆除。
农民建房提供虚假材料骗取审批的，一经发现，立即撤销审批，对已建农房按违法建筑处理。
建筑工匠或承建方在农民建房过程中出现无图施工、不按设计图施工或者擅自变更设计图的，由属地乡镇人民政府依法责令停止建设、限期整改；造成损失的，由工匠或承建方赔偿损失，同时抄报区住建部门，纳入社会征信体系管理。
乡镇党政主要领导为本辖区内农民建房监管的第一责任人，乡镇分管领导为主要责任人，村级网格长、网格员为直接责任人。
乡镇人民政府在指导村级网格小组开展农民建房审批管理中未及时发现、制止、报告，导致新增违法违规建房的，给予责任人相应纪律处分，情节严重的主要责任人就地免职。
在农民建房审批管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行政机关工作人员和违反相关纪律的党员干部，移交纪检监察部门查处，构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。
农民建房过程中不得损坏文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施，以及国家邮电、通信、输变电、输油管道等设施。如有损坏的，依照有关法律法规处理。
其他有关农民建房的违法违规行为按《浙江省农村住房建设管理办法》（浙江省人民政府令第367号）的相关规定处置和追究责任。
本办法自下文之日起正式施行。《衢州市柯城区城市总体规划用地范围村民建房管理实施细则》（柯政办发〔2016〕73号）和《柯城区城市总体规划255平方公里用地范围外村民建房联合审批巡查及验收制度》（柯规〔2015〕22号）自本办法施行之日起废止。
农民建房审批所需材料
一、规划所需资料
1、建房户建房书面申请（申请中需有村委会同意意见）；
2、建房户身份证明；
3、使用土地有关证明材料（原土地使用证或建设用地批准通知书）；
4、四邻意见、四邻协议书（须标明拟建房屋四至的现状物、尺寸关系等情况，
含四邻同意意见）（一份）；
5、建房履约协议；
6、村庄规划图（须标注具体建设位置）；
7、柯城区农民建房审批表（一式六份）；
8、农房建设工程施工图（一份）；
9、公告材料（一份）。
二、国土所需资料
1、申请建房户户主身份证复印件；
2、申请建房户户口本复印件；
3、原有房屋出并或拆除证明（拆旧建新或异地迁建户需提供）；
4、土地利用总体规划图、土地利用现状图局部局（带80座标系，使用存量
建设用地户需提供）；
5、其他需要提供的材料。
三、填表要求
1、本表填写必须内容齐全，数据正确，不涂改和复制，否则无效；
2、本表内容、图样由国土所、规划站填报，并对填报情况的真实性负责；
3、本表一式六份（规划、国土、综合执法、建房户各一份，乡镇二份）。
