国家发展和改革委员会：

衢州市柯城区国有资产经营有限责任公司（以下简称“公司”或“发行人”）拟申请发行不超过12亿元企业债券，其中10.50亿元用于衢化棚户区改造安置房一期项目（东、西区块）的投资、建设。该项目的建设主体为衢州市柯城区衢化城市建设投资开发有限公司（系发行人全资子公司）。现将衢州市房地产市场现状及衢化棚户区改造安置房一期项目（东、西区块）基本情况报告如下：

一、项目基本情况

（一）建设内容

1、衢化棚户区改造安置房一期项目（东区块）

衢化片区棚户区改造项目总征收户数2807户，拟建的衢化棚户区改造安置房一期项目（东区块），主要用于安置其中的1379户。项目主要建设内容包括住宅、幼儿园用房、地下建筑设施，配套室外综合管线、道路、绿化、亮化及其他相关配套工程。

项目选址于衢化街道七溪路以南、南二道以北、文昌路以东、衢化路以西（衢化街道2017-01-B地块）。项目规划总用地面积65983㎡，合98.9745亩，其中幼儿园用地5000㎡。项目总建筑面积182371㎡，地上建筑面积125466㎡，其中住宅建筑面积121966㎡，幼儿园建筑面积3500㎡；地下建筑面积56905㎡。

项目计划总投资83484.00万元，其中项目建设投资70260.00万元（包括土地出让金14708.00万元），建设期融资利息13224.00万元。

2、衢化棚户区改造安置房一期项目（西区块）

衢化片区棚户区改造项目总征收户数2807户，拟建的衢化棚户区改造安置房一期项目（西区块），主要用于安置其中的1021户。项目主要建设内容包括住宅、商业配套、社区用房、居家养老服务照料中心及物业管理用房、地下建筑设施，配套室外综合管线、道路、绿化、亮化及其他相关配套工程。

项目选址于衢化街道七溪路以南、南二道以北、文昌路以西（衢化街道2017-01-A地块）。项目规划总用地面积52624㎡，合78.936亩。项目总建筑面积140594㎡，地上建筑面积94723㎡，其中住宅建筑面积83740㎡，商业配套、社区用房、居家养老服务照料中心及物业管理用房建筑面积10983㎡；地下建筑面积45871㎡。

项目计划总投资67229.00万元，其中项目建设投资56513.00万元（包括土地出让金12250.00万元），建设期融资利息10716.00万元。

（二）项目涉及的征收工作

衢化片区棚户区共有六七十年代建造旧住宅71幢危旧房，改造户数约有2807户，建筑面积约16.1万平方米。多数住宅单套面积在50平方米以下，给水材质老化，引起水质下降，供电线路老化，每期管网陈旧，存在安全隐患，许多还存在卫生间合用，居住条件差。

经核实，上述征收工作均不涉及农业户籍，也不涉及渔业户籍。衢化片区棚户区改造项目房屋征收部门为衢州市柯城区住房和城乡建设局，实施单位为衢州市柯城区衢化街道办事处，相关征收费用由柯城区财政局承担。

在正式征收工作开展前，衢州市柯城区衢化街道办事处开展了衢化棚户区改造项目重大事项社会稳定风险评估，并将相关情况报区维稳部门审批。经评估，该项目风险程度较低，可以实施。

（三）项目户型情况

衢化片区棚户区改造项目总征收户数2807户，拟建的衢化棚户区改造安置房一期项目（东区块），主要用于安置其中的1379户，拟建的衢化棚户区改造安置房一期项目（西区块），主要用于安置其中的1021户。

本项目拟安置的2400户征收户数面积统计如下：

本项目拟建设的安置小区住宅面积见下表：

二、项目纳入计划情况

本项目共计划建设安置房2400套,目前已全部纳入衢州市柯城区2018年棚户区改造计划。

三、项目用地情况

衢化棚户区改造安置房一期项目（东区块）规划总用地面积65983㎡，合989745亩，项目选址于衢化街道七溪路以南、南二道以北、文昌路以东、衢化路以西（衢化街道2017-01-B地块），已由衢州市柯城区衢化城市建设投资开发有限公司通过招拍挂方式取得，于2017年9月14日与衢州市国土资源局柯城分局签订土地出让合同，并已缴纳土地出让金14708.00万元，土地证正在办理中。

衢化棚户区改造安置房一期项目（西区块）规划总用地面积52624㎡，合78.936亩，项目选址于衢化街道七溪路以南、南二道以北、文昌路以西（衢化街道2017-01-A地块），已由衢州市柯城区衢化城市建设投资开发有限公司通过招拍挂方式取得，于2017年9月14日与衢州市国土资源局柯城分局签订土地出让合同，并已缴纳土地出让金12250.00万元，土地证正在办理中。

四、项目的征收安置情况

房屋征收方式为货币化安置后定向购买。

1、货币补偿价格确定原则：原房价格由具有法定资质的房地产评估机构根据原房所处地段、结合建筑结构、面积、层次、成新等因素评估确定。原房装修及附属物补偿金额，由同一评估机构 评估确定。每平方米的补偿标准不得低于就近拟安置的安置房小区等面积部分价格。

2、原房所处地段补偿标准：由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3、安置地点：拟在衢化街道2017-01-A地块及衢化街道2017-01-B地块新建安置小区。安置房为期房，土地性质为国有出让。

4、安置原则：以就近安置为前提，适当兼顾改善需求，同意每户在原有征收面积基础上上浮不多于30平方米的安置面积，上浮面积按评估价结算。

5、安置房价格确定：

等面积部分按评估优惠价7500元／平方米；超面积部分按评估价 8500元／平方米。

五、项目建设的政策性和必要性

本项目的建设符合《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发[2012]53号）、《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇危旧住宅房屋治理改造工作的通知（浙政办发[2015] 61号）》等文件精神，项目的建设有效改善了衢州市旧住宅区的人居环境，缓解了当地城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。

1、项目建设是推进衢化城市建设，提升衢化城市化水平的需要。

2011年正式启动衢化新城建设项目，按照衢州中心城市城南组团和氟硅新材料产业集群核心区的定位，积极推进衢化老生活区棚户区改造，做好控制规划、政策处理、征收安置、资金筹措等各项工作，全力支持衢化新城建设。棚户区改造有利于加快衢化新型城市化步伐，实现人口集聚、土地集约和资金节约，优化土地资源配置，促进资源集约利用，提高城市承载力，协同推进空间一体化，在一体化发展中实现互促共赢，跨越发展，推进城市化进程。

2、项目建设是进一步提升衢州城市品位、完善城市功能，促进社会民生和谐发展的需要。

本项目建设是一项重点民生工程，通过核心区旧住宅棚户区（城中村）改造，打造绿色自然、邻里和睦、低碳生态、舒适幸福的生活社区，改善人居环境，改变城市面貌，优化城市空间布局，提升城市品位，提升城市现代化形象。并利用有利区位优势，将衢化片区核心区建设成布局合理、功能完善、交通便捷、生态良好、环境优美、特色鲜明的衢州城市组团的南部中心和工业新城的核心区，与主城区整体协调、联动发展，促进社会民生和谐发展。

3、项目建设是推进衢州市城镇住房保障发展规划的需要。

衢州市建立健全以公共租赁住房为主，廉租住房、旧住宅区（危旧房、城中村）改造、经济适用住房、限价商品房等多种形式相结合的住房保障体系。2015年末，全市新增保障性住房受益家庭35332户，衢州市城镇住房保障受益覆盖面达到20%，基本实现人均可支配收入60%以下城镇住房困难家庭廉租住房应保尽保，基本满足城镇中等偏下收入住房困难家庭租住公共租赁住房的需要。结合城市建设，强力推进棚户区及旧住宅区改造，做到住有所居、应保尽保，使衢州市城镇人居环境和居住条件得到明显改善，因此本项目建设是推进衢州市城镇住房保障发展规划的需要。

六、衢州市房地产市场情况

2017年以来，衢州市房地产市场无论价格还是交易量，都经历了先扬后抑的过程。从春节前的平淡，到了三四月份的火爆，再到5月份后的平稳运行，在多部门强力有效调控下，楼市自下半年以来，持续平稳运行。主要表现如下：

（1）市场成交活跃。2017年市区的新房源供应量有所减少，这在一定程度上将部分购房需求从新建商品住宅市场转移到了二手住宅市场，因此，2017年新建商品住宅交易量比2016年有所降低，而二手住宅交易量有了较大提升。2017年市区共卖出了20288套住宅，其中，新建商品住宅累计成交9549套，较2016年的13158套，跌27.43%，但从二手住宅交易数据看，市场仍然比较活跃，市区二手住宅累计成交10739套，较2016年的8848套，增长21.37%。

（2）价格稳中有升。2017年受市场需求旺盛的影响，加上年初新推房源较少，市区住宅销售价格一度出现了较大波动，尤其是4月份，西区、主城区主要楼盘均价从11000元/㎡左右，上涨到14000元/㎡以上。2017年，衢州市区住宅销售价格同比指数与环比指数的顶峰均在4月份：当月二手住宅与新建商品住宅的销售价格同比指数分别为112.6与110.7，二手住宅与新建商品住宅的销售价格环比指数分别为110.7与105.5。其余月份，市区住宅销售价格均比较稳定。以二手住宅为例，1月至3月的销售价格同比指数是100.9、101.1与101.8，而5月份至12月份的销售价格同比指数在112.1至112.5之间小幅波动。

（3）调控效应显现。市场的稳定离不开各级政府的一系列调控政策。2017年，我市楼市政策中，金融政策已经转向，其中公积金方面，取消“商转公”、降低公积金贷款额度、提高首付比例、延长公积金缴存、提取、贷款的时间间隔；商贷方面，多家银行取消了房贷利率优惠政策，相关门槛提高，额度降低，并延长了放款周期。调控“组合拳”的打出，使得市场买卖双方回归了冷静，促使市场平稳运行。  2018年以来，在各级政府宏观调控力度不断加大的背景下，衢州市商品住宅市场成交量稳中有涨，价格持续降温。从环比看，住宅销售价格保持稳定。一季度，衢州市区住宅销售价格环比保持相对稳定，其中2月新建商品住宅环比下降0.1%，是2015年9月新建商品住宅进入上涨通道以来的首次下降；二手住宅继续保持稳中有升。从同比看，住宅销售价格涨幅持续收窄。一季度，衢州市区住宅销售价格同比涨幅呈持续收窄态势，新建商品住宅销售价格同比涨幅从12.4%，下降到9.7%；二手住宅销售价格同比涨幅从12.1%，下降到11.5%。

特此报告。

衢州市柯城区住房和城乡建设局

2018年7月2日